虽然遭遇了金融危机的“刺骨寒风”，但美国房地产市场对海外买家的投资吸引力却不降反升。

　　近期，随着美国楼市开始走出低迷，中国买家再现出海收购冲动。《每日经济新闻》记者日前从刚刚结束的杭州产权交易所赴美项目投资说明会上了解到，因看准美国楼市见底时机，咨询赴美购房事宜的民营企业家不在少数，而国内产权交易所的理念也在发生从过去“招商引资”到如今“走出去再引进来”的巨大转变。

　　在杭交所此次举办的这场旨在向民营企业家宣传赴美并购机会的会议上，与会一家民企老总聊着聊着就把目光直接投向了美国房地产市场。他向一家投资顾问公司问道，“美国房子现在这么便宜，企业手里拿着钱又找不到合适的投资项目，是否可以考虑作为公司投资行为，大面积购买美国的地产项目以获得稳定回报?”

　　民企出海聚焦美国楼市

　　长期从事投资顾问工作的苏世栋对《每日经济新闻》表示，“民营企业家对于投资美国房产兴趣如此之大，在我们预料之外，但我们觉得这的确是一种投资思路，即通过投资房产、进行开发获得租金等固定回报。”

　　苏世栋透露，目前该公司已经在和一家企业进行接洽，计划以批发的形式向该企业推介在美国当地的地产项目。他表示，“投资者认为美国房地产市场目前风险低，并开始有复苏迹象，这是他们对美国楼市的主要看法和信心来源。”

　　美国最大的产权交易公司———桑贝尔特投资顾问有限公司正在计划准备民营企业家赴美考察团，该公司总裁周培德博士说，“实际考察很重要，尤其是房产项目光在中国看图片是不够的，一些企业家的思维定势还很明显，他们看到美国的豪宅关心的还只是是否地处偏远小偷会不会入室的问题，这说明他们对美国市场的了解还停留在想象层面。”

　　海外投资者“赌”美国楼市见底

　　论及当下美国楼市的投资机遇，周培徳的看法比较乐观，他认为，“美国地产价格已经触底，且从去年开始价格曲线就已经开始翘尾，一旦美国就业形势复苏，将对楼市构成极大利好。”

　　基于这种想法，周培德刚刚在上个月斥资60万美元购置了一栋房产，离市区开车30分钟左右的地理位置，放眼出去望得到山、见得到水。他说，“相比中国，美国买房子便宜不说，最重要的是买房人可以享受永久产权，开玩笑说，即使花园下面挖出个金矿，产权也是我的。”

　　据介绍，目前在加州最贵的豪宅价格在一平方米2万元人民币左右，一般拥有2层楼、3~5个卧室、2个客厅、一个院子的房子，价格在50万~100万美元之间。

　　巧合的是，早在2001年，周本人同样用60万美元在加州买了一处面积有10亩之大的地产，用周的话说，“大到可以在家打高尔夫球了”，但是也正是因为面积大维护起来比较困难，周在2006年底将这套房子卖出，当时售价是120万美元，足足获利一倍。“还有一点好处，美国的政策规定自住两年以上，转让房产可以不用交税。”周补充道。

　　从时点上看，2001年恰逢美国科技股泡沫破裂，2009年又值美国金融危机，每次市场动荡之后，往往冒出许多“抄底”之机。

　　来自权威部门的统计数据也证实了海外买家的强烈兴趣。总部位于美国华盛顿的房地产外国投资者协会(AssociationofForeignInvestorsinRealEstate)最新公布的第18期年度调查结果显示，有三分之二的海外投资者计划今年增加美国房地产市场的投资，且认为美国是最有投资机会的地方。另有一半的受访者预计，美国商业地产到今年第四季度会开始复苏。

　　虽然刚刚经历过危机，仍有44%的投票者坚信美国市场能够提供“最稳定和最安全的房地产投资环境”，得票数虽然首次低于50%，但仍然高于其他市场。

　　专家建议先买企业后买房

　　自2009年4月以来，国内一批又一批的组团赴美看房者就成为大众视线焦点所在，但实际上当时大部分买家仍处于“观望”阶段。据海外媒体报道，在投资热点地区美国加州，中国买家更多是在等待市场条件稳定下来以后，为将来的投资机会做准备。但很多业内人士都乐观预计，会有越来越多的中国投资者到美国买房，原因在于相比亚洲房地产市场，美国住房市场相对安全稳定。

　　“真正在金融危机中抄底美国楼市的中国人并不多，”深谙美国市场的周培德说，“因为作为个人投资的话，买房首先要有签证，没有签证银行不会办贷款，其次一些人只是想买个房子放在美国空关着，等它自己升值，那也不是很可行，因为当地很多规定要求房主必须负责房屋周围环境，比如负责剪草种花，而且房主每年还要缴纳1%~2%的地方税。”因此，对于个人而言，周认为比较适合的投资方式是先在美国有自己的企业和事业，然后再考虑购房。

　　“现在这个阶段，在美国做事业的机会的确比较多，”上述苏先生说，“以往可能企业要出高价才能在美国买到最先进的技术，但是现在由于美国企业融资比较困难，中国买家的成本就相对很低了。比如我们现在代理的项目中就有最新的太阳能技术，并且拿到了美国州政府、能源部和自然科学基金的多重资助，相信一旦产业化成功就能带来不错的回报。”

　　目前桑贝尔特代理成功的一些项目中，美国企业的转让价一般为近三年平均利润的三倍加上不动产的净值，平均每年的投资回报率高达30%左右，这意味着中国企业在美国投资一般三年时间内就能赚回本金。

　　苏补充说，“中国企业不仅要走出去，而且要引进来，到国外投资的目的是要获得技术的所有权，或者起码获得牌照的使用权，将其最终服务于中国经济。”

　　周培德则欣慰地看到，中国产权交易市场已经发生了新的转变，“过去国内的产权交易所都过于注重招商引资，甚至到现在招商引资依然是主导思想，列出的项目都是某某大厦，或某某夕阳产业。但现在越来越多的人已经意识到我们真正需要的是如何‘走出去’再‘引进来’，同时加强中国自身的创新能力。”

　　相关新闻：中投官员：资产泡沫将会使中国先于美国加息 投资者报

　　“中国或先于美国加息。”1月12日，在一个小型金融论坛上，中国投资有限责任公司(下称中投)某官员在回答《投资者报》记者采访时表达出不同于市场预期的判断。话声未落，1月12日晚间，央行决定提高银行存款准备金率0.5个百分点，提前释放出政策紧缩信号。

　　中投负责资产配置与战略研究资本的官员做出上述加息判断的依据是，“中国资产泡沫比美国多”。但他在时间判断上与市场观点基本一致：美联储和中国央行的加息将在今年下半年。

　　资产泡沫将使中国先于美国加息

　　为尽快走出2008年金融危机阴影，各国政府在2009年继续实施大规模的救市计划，美国联邦基准利率从5.25%一路下调至0～0.25%，在利率政策已经到头的情况下，美联储不得已实施数量扩张政策，买入3000亿国债，收购7500亿美元房贷担保证券。

　　而中国央行在2008年连续下调存贷利率后，也于2008年11月推出4万亿刺激计划。 在这些被誉为“坐着飞机撒钞票”的刺激政策下，通货膨胀压力则像“达摩克利斯”之剑悬挂头顶，国际市场正密切关注美联储退出宽松货币政策的举动。

　　而国内随着CPI数据逐步转正，“关注受益通货膨胀预期板块”早在2009年三季度就进入各大基金公司投资策略的报告中，但市场预期，迫于息差压力中国不会先于美联储动用加息手段，否则更多套利热钱将进入国内。

　　上述中投官员却认为，因为中国资产泡沫价格高于美国，中国或先于美国退出宽松货币政策。 2009年中国资产价格都有大幅上涨。从楼市价格看，2009年中国部分地区楼市持续“高烧”并创出新高，主要城市平均房屋价格同比增46%，一线城市引领价格上涨，北京、上海和深圳楼价更是飙升了60%~100%。而同期美国楼市价格还在底部运行;

　　从股票市场价格看，沪深300(3482.738,13.69,0.39%)指数从最低的 1606.73点，抬升至3803.06，反弹了约1.37倍，而同期美国标准普尔指数从底部至高点只反弹了约72.49%。

　　美国经济面临二次衰退

　　这位中投官员从美国的消费、投资、房地产、就业、贸易、通胀以及面临的风险等方面对美国经济做出了展望。他的综合判断是，美国经济温和复苏但有二次衰退风险。 他认为今年美国经济将面临一系列风险因素，主要是美国商业不动产价格继续下跌，信用卡违约上升;银行系统问题再现，政策退出过早，偿还TARP(不良资产救助)资金导致信贷不足等几方面。

　　数据显示，美国商业不动产价格2009年10月跌到七年多来最低，较去年同期下跌36%，若自2007年10月高点起算，跌幅有44%。2010年年初美国银行业监查者称，商业不动产贷款的损失将是美国各银行今年所面临的最大风险，这种损失可能导致小型贷款商陷入困境。

　　另外，2009年12月美国信用卡违约数量大幅上升，违约率创历史最高水平，国际评级机构惠誉预测，2010年一季度美国信用卡违约率将进一步提高，银行信贷风险将再次暴露。在2009年中，美国共有140家银行破产倒闭，被联邦存款保险公司(FDIC)接管，创下自1992年以来的最高纪录。

　　进入2010年，这一形势似乎并没有逆转。根据美国监管部门数据，目前仍有超过500家银行名列联邦存款保险公司的问题银行清单。 2008年全球金融危机让拉动美国经济增长的主要动力——消费陷入泥沼。2009年，失业率高居不下和房产下降仍然抑制着美国消费这辆马车的运行，这与一些国际投行对美国今年消费乐观判断相左。

　　综合来看美国消费仍将继续疲弱。其理由是美国失业率高居不下，房产不振，而同时信贷紧缩和储蓄率上升对消费构成抑制，另外油价重新上涨抑制消费;退税等经济刺激效应消减也将抑制消费增长。

　　美元已经见底

　　对于美元走势，他判断为，“美元现在已经在底部了。” 美国经常账户赤字最差的时候占GDP的6%，而美元从2002年开始随着经常账户赤字占GDP比重的增加一直在下跌，现在美国经常账户赤字已经收缩了很多了，大概在4%左右。

　　而未来随着美国消费降低，美国经常账户赤字还是要下降。因此，他认为美元结构性调整压力非常小。 对美元走强判断的支撑不仅来自美国经常账户赤字占GDP比重下降，还来源于对美国经济复苏好于欧洲经济复苏的判断，美元走强有望得到周期性力量支撑。

　　另外，“一旦美元加息预期走强，美元利差交易头寸恐慌性清理将推动美元迅速反弹。”该官员称。 因此，他的总体判断是上半年美元区间波动，下半年将反弹。